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老旧小区如何旧貌换新颜?

2020-07-26 07:52:42 来源:w88网页登录w88优德官网中文版登录报 作者:

城镇老旧小区改造,既是民生工程又是发展工程。近日,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》),为“旧改”按下加速键。

城镇老旧小区改造关系到千家万户的切身利益,既是重大民生工程和发展工程,也是一项综合、细致、复杂的系统工程。那么,哪些老旧小区应尽快改造?改造老旧小区都有哪些难点?如何克服难点,尽快提升居民居住品质?针对此前“旧改”推进中的矛盾集中点,此次改造会有哪些“新招”?

居民呼声强烈

路不平、灯不亮、下水不畅、停车不易、管理混乱、设施老化……城市化进程持续快速推进的情况下,老旧小区民生问题也接连不断地出现。

所谓老旧小区,顾名思义,泛指修建年代较为久远的住宅小区。7月20日,国务院办公厅《意见》印发,明确了城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围、支持政策等。

“此项工程完美实施,使本院6座楼体和院落环境得到根本性改善,惠及348户居民。大家欣喜于情、温暖于心……”北京市丰台区莲花池西里6号院内,镌刻在显眼处的一段竣工志,是居民的淳朴心声。

建于20世纪80年代的莲花池西里6号院,是典型的砖混结构住宅楼,没有外保温层,屋内保暖效果一般,跑冒滴漏、污水管堵塞、跳闸短路等毛病一大堆。当然,最不方便的还属4栋多层住宅楼没有电梯。“住在这里的348户居民,75岁以上的老人超过半数。这个岁数要想爬上六层楼,真得手脚并用。”77岁的老旧小区居民丁晓明说。

随着北京市老旧小区新一轮改造启动,市、区两级明确可给予财政支持,莲花池西里6号院2017年被纳入综合整治试点范围。丰台区老旧小区办相关负责人介绍,从2017年6月到2018年6月,院内的6栋楼进行了节能保温、加装电梯、管线更新、环境美化等12项改造,可以说是应改尽改。

如今的6号院内,郁郁葱葱的梧桐树掩隐着红墙白窗,搭配以会“呼吸”的步道和各种适老化设施,俨然不输于商品房小区的品质。“这儿的房子也值钱了,改造前只能卖380万元的户型,现在能卖800万元。”丁晓明说,就连住在养老院的人都愿意搬回这个春有花、秋有果、夏有荫、冬有绿的幸福社区。

一个高品质的小区,不仅始于“颜值”,更精于细节。

在河南省焦作市,始建于1997年的丰收小区,通过改造工程不仅外观亮起来、绿起来、美起来,小区内还增添了一部文体用品共享机,供居民们免费使用。居民孙女士来到自助还书共享机旁介绍:“这个机器就像个小百宝箱,里面有8栏,放置有不同的文体用品,除了书籍外,还有篮球、足球、象棋、跳棋等,在使用时可以先选择需要的物品,再扫码借出。要还时也一样,扫码开仓就能还了,很方便!”

丰收小区的垃圾桶也比较特殊,采用的是地埋式分类垃圾桶。居民们扔垃圾时,只需踩一下垃圾桶旁的踏板,垃圾桶盖子就会打开。“老式垃圾桶占地大,异味也大,不论放哪儿附近的居民都不乐意。这种新型垃圾桶深藏在地下,不影响视觉,行人还看不到垃圾,异味也不易泄漏。”社区书记张雅丽说。

三大难点靶向突破

在今年的疫情当中,不少老旧小区暴露出了在社区治理、设施、服务等方面的很多短板,比如卫生防疫、助餐、便民市场等服务设施不足,很多地方小区没有收接快递的场所或设施,还有安防、技防水平不高等。

针对老旧小区存在的诸多问题,改造起来有何难点?

w88网页登录生态城市研究院首席工程师赵江表示,排水系统的改造成为老旧小区改造主要技术难点。近几年来,我国降雨特征发生了不小的变化,雨频比较集中,短历时的强暴雨比较多,一些老旧小区由于排水系统老旧,不能及时排水导致内涝。这种情况在未来可能还有加重的趋势,所以要早做应对。

在改造老旧小区时,治理内涝非常重要。赵江介绍,由于过去城市建设标准较低,排水管道设计标准可以抵挡半年一次到一年一次的大降水量。排水管网设计老旧,导致老旧小区容易出现内涝。不过,在老旧小区改造的过程中,要强调因地制宜。在不大规模拆迁的情况下,既要保证居民的正常生活,又要更新一些设施,这个过程中可能会引发一些矛盾。

赵江举例说,水、电、燃气的管路都需要进行性能提升,但是由于现实情况复杂,按照国家最新的标准,新的管路无法实施铺设。所以在改造的过程当中就需要创新,在整体布局上,结合现有的道路或者墙面来开展改造工程。另一方面,需要采用新的理念,在管网的改造上可以将海绵城市还有景观提升结合起来,达到事半功倍的效果。

此外,改造老旧小区的难点还在于隐蔽工程、地下工程的改造。天津大学建筑学院党委书记宋昆认为,由于年代久远,一些工程图纸遗失或者根本就没有图纸,导致地下工程的结构不清晰,没有资料记录地下管道、电线的铺设、走向情况。但相比隐蔽工程,大部分的工程技术都比较成熟,可见的工程改造在技术上并没有难点,最多就是工程繁杂,需要多方面统筹协调。

由于城镇老旧小区改造牵涉面广,直接关系到改造的每个家庭,是一项综合、细致、复杂的系统工程。改造过程中,老旧小区改造涉及非常多的w88优德手机版主管部门,比如管线单位、产权单位、审批部门等,统筹协调的任务非常重。

对此,w88网页登录宏观经济研究院市场所研究员、研究室主任刘翔峰认为,可以根据《意见》提出的措施,省级人民政府对本地区城镇老旧小区改造工作负总责,加强统筹指导,落实市、县人民政府责任,确保工作有序推进,通过宣传引导,形成社会支持、群众积极参与的浓厚氛围。

除了技术问题与统筹协调外,居民意愿程度也是老旧小区改造中的重难点。

根据住房和城乡建设部副部长黄艳介绍,《意见》中明确的各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,目标比去年增加一倍,重点是2000年年底前建成的住宅区。

宋昆认为,达成这个目标难度不小。改造老旧小区最重要的是居民的自己的改造意愿,如何做好这700万户的思想工作,积极配合改造,是首要也是最困难的一项任务。

对此,《意见》提出,可以利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段,开展多种形式的基层协商,主动了解居民诉求,促进居民形成共识。

宋昆也提出建议,社区在疫情防控发挥了重要的防御作用,在实施中,一般是由社区作为主体组织推动老旧小区去改造,因此政府统筹机制应该与社区治理结合起来。另外,让技术人员下沉到社区将对老旧小区改造起到推动作用。

改造资金需多方共担

“住宅专项维修资金不足以支撑老旧小区改造。对于大部分老旧小区而言,维修资金数额较少,有的小区甚至没有维修资金。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,目前我国大部分城市的老旧小区改造主要依靠财政拨款,但随着时间的推移老旧小区数量会进一步增加,且建筑时间越长其维修和维护成本越高,单纯依靠财政拨款长期来看不可持续。而且将财政补贴用于私人产权的房屋维修改造,还涉及社会公平性的问题。

海口市住建局相关负责人也表示,“我们当地有1400多个老旧小区完全依靠政府投入改造,这对地方财政来说是一种压力。”

“老旧小区改造的资金难点还表现在居民出资难,还有市场化融资机制模式尚不完善。”全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会秘书长夏子清说,老旧小区改造不同于房地产开发,投资需要长线,回报过程漫长,企业投入很难短期收回。此外,单个小区或单栋住宅楼改造难以进行,需要通过成片区改造,整合周边闲置资源,达到资金平衡的效果。

在老旧小区改造出资问题上,政府、企业、居民各有苦衷。对此,《意见》针对老旧小区改造“谁出资”的问题提出,要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造。

对于老旧小区改造单靠政府财政支出负担过重、难以支撑大规模改造方面,南京市物业服务指导中心副主任童声龙表示,“金融机构的参与、银行信贷资金的支持,将改变老旧小区改造现有模式。我们正在尝试新的融资,通过项目推荐、银企座谈等方式,为老旧小区改造项目创造便利条件。”

海口市住建局相关负责人也表示,在资金投入方面,海口市住建、市财政部门将参考中央和省级的老旧小区改造资金分配方案,结合各区计划改造的户数比例,以户均资金标准下拨各区统筹使用。海口市还鼓励原产权单位出资、发动业主筹集资金和引入社会资本共同参与到老旧小区改造。鼓励物业服务企业、社会资本通过享有产权、有偿收费、有偿服务等方式投资改造。鼓励原产权单位出资、出物、出力参与老旧小区改造。

而对于居民出资意愿不强的情况,住房和城乡建设部副部长黄艳表示,居民出资并非都是直接出资。“《意见》明确支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房的改造;另外,真正让老百姓直接出费用的部分,除了电梯,其他都是间接的。比如通过一些设施改造完了以后的付费使用,例如停车场。”

海口市业委会协会会长肖江涛说,做好老旧小区改造,需要设立新的社区综合运营服务规则和机制,解决好包括现行政策与老旧遗留的矛盾、规划指标和现状改造的矛盾、权属及利益的矛盾等。同时要采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”多渠道筹集改造资金的模式,吸引社会力量参与,这样才能让老旧小区改造进入快速通道。

“新生”老楼期盼永葆青春

“十三五”期间的持续努力,让更多的老楼重获“新生”。然而,旧楼改造的挑战依然存在。比如,一些老旧小区完成改造后由于缺乏管理,又变回了老旧小区;持续大量的资金投入也制约着老旧小区改造的规模。老旧小区综合整治之路要如何走下去?

在《意见》中,推动建立小区后续长效管理机制成为一大亮点。

《意见》在完善小区长效管理机制中提出,引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则,共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制,促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

w88网页登录城市规划设计研究院原副院长李迅指出,老旧小区改造不单是建设问题,也涉及社会治理,过去难做除了资金问题,很重要一个原因是“共识”问题。社会治理工作必须要用创新思维改革“软硬结合”,实际上是一个共商共建共管共治共享的过程。

今年4月,黄艳也曾表示,这次老旧小区改造的前提条件是,在项目纳入改造计划之时要把长效管理机制建立起来,包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则,这些是要在老旧小区改造项目生成之初,就跟居民达成一致,保障在改造后,能够保持改造成果。

例如,在重庆市的北碚区南京路片区,改造后的老旧小区在主管部门引导下,成立了居民自治管理委员会,并选出22名热心有能力的居民代表履行管理职责,很多问题大家可以通过开会协商解决。“选举是以楼宇为单位,每栋楼宇根据居民人数多少选出1到3位代表。”当地居委会负责人介绍。

几年来居民自治管理委员会发挥了不少作用。在自治管理委员会劝导下,之前一直解决不了的加装电梯问题,很快有了结果,8部电梯已正在施工。另一方面,当居民成为社区的主人翁后,责任感与归属感更强。当地居委会负责人举例说,大家现在看到乱吐痰、汽车乱停乱放、乱丢垃圾等不文明行为时会主动出面制止,社区风貌焕然一新。

又如,在河南省新乡三分区,社区书记何瑞民介绍,改造后老旧小区成立了居民议事会,遵照“大家事大家议”的理念,确保改造事项由居民提出、居民共建、居民受益。议事会成员都是退休党员和热心公共事务的业主代表,现有成员20人。

焦作市丰收社区书记张雅丽则表示,他们还探索出一套“党群360工作法”,将小区改造和文明创建、社区治理结合起来,“百城提质不仅仅是人居环境上‘硬件’的提升,更是居民文明素养、日常习惯的‘软实力’提升。”

通过改造,住户们的获得感、家园感、幸福感、归属感,明显增强。这些昔日破旧的小区,如今成了“明星小区”。